Vermieter müssen einen Mietausfall mit einkalkulieren
Vermieter gehen immer ein gewisses Risiko ein, wenn sie ihr Eigentum Anderen zur Nutzung überlassen. Einige dieser Risiken können im Voraus nicht berechnet werden, so zum Beispiel das Verhalten der Mieter in der Wohnung. Andere Faktoren, wie das sogenannte Mietausfallwagnis, sind jedoch in bestimmtem Maße berechenbar.
Wie Vermieter ein solches Mietausfallrisiko einkalkulieren können, wie für das Mietausfallwagnis die gesetzliche Definition aussieht und bei welchen Mietformen dies eine besondere Rolle spielt, erfahren Sie in folgendem Ratgeber.
Das Wichtigste zum Mietausfallwagnis
Ein Mietausfallwagnis bezeichnet ein Risiko welche Vermieter tragen und bezieht sich auf das Ausbleiben erwarteter Mieteinnahmen. Das auch beim Leerstand die Miete ausbleibt, zählt dieser ebenfalls dazu.
Auch Verfahrens- und Vollstreckungskosten werden unter dieses Risiko gezählt. Nur im Gewerbe kann das Mietausfallwagnis als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden.
Der soziale Wohnungsbau hat diesbezüglich eine Sonderstellung. Hier können Vermieter einen Betrag ansetzen, um dieses Risiko auszugleichen. Hier erfahren Sie mehr darüber.
Inhalt
Was bedeutet Mietausfallwagnis?
Das Mietausfallwagnis bezeichnet grundsätzlich im Mietrecht das Risiko, dass erwartete Mieteinnahmen ausbleiben, entweder teilweise oder ganz. Vermieter tragen dieses Risiko sobald sie eine Mietsache anderen überlassen und für die Nutzung ein Entgelt einfordern. Darüber hinaus gehört auch der Leerstand zu diesem Risiko, da auch in diesem Fall Mieteinnahmen ausbleiben.
Das Mietausfallwagnis gehört zur Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vermieter bei der Kalkulation der Einnahmen und der Einschätzung der Wirtschaftlichkeit bei einer Vermietung erstellen müssen. Besonders im sozialen Wohnungsbau ist eine solche Wirtschaftlichkeitsberechnung notwendig, um die Miete ermitteln zu können. Vermieter können mit dieser Miete einen zusätzlichen Betrag verlangen, um das Risiko abzusichern.
Das heißt, ein Mietausfallwagnis lässt sich berechnen. In der Regel liegt der berechnete Betrag bei der Wohnraumvermietung bei zwei Prozent der Jahresnettomiete. Bei der Berechnung vom Mietausfallwagnis spielen Nebenkosten, Betriebskosten und andere Punkte außer der Nettomiete keine Rolle.
Rechtliche Grundlagen
Rechtlich definiert ist ein Mietausfallwagnis in § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung. Hier ist dieses wie folgt beschrieben:
Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es umfaßt auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Räumung. […]
Neben den Mietzahlungen fallen also auch Verfahrens- und Vollstreckungskosten unter das Mietausfallwagnis. Je größer die Mietfläche ist, desto höher ist auch das Mietausfallwagnis. Gleiches gilt für die Miethöhe, steigt diese, steigt auch das Risiko, dass die Zahlungen ausbleiben.
Gemäß § 187 Bewertungsgesetz (BewG) gehört das Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten, muss also von Vermietern in der Regel immer mit einberechnet werden. Bei Gewerbeimmobilien können diese Kosten bei den Betriebskosten geltend gemacht und auf die Mieter übertragen werden.
Bei einer Wohnraumvermietung muss diesbezüglich zwischen dem sozialen und dem freien Wohnungsmarkt unterschieden werden.
Mietausfallwagnis: Sozialer Wohnungsbau hat eine Sonderstellung
Im sozialen Wohnungsbau können Vermieter, wie bereits erwähnt, einen Betrag ansetzen, um das Risiko von Mietausfällen auszugleichen. Wurde dieses Risiko allerdings durch andere Arten abgesichert, beispielsweise durch Bürgschaften, darf eine Mietausfallwagnis nicht mehr berechnet bzw. angesetzt werden.
Auf dem freien Wohnungsmarkt ist es kein Vermieterrecht. Das heißt, sie dürfen kein Mietausfallwagnis zusätzlich zur Miete verlangen. Anders lautende Vereinbarungen im Mietvertrag sind laut der Urteile vom Oberlandesgericht Koblenz und des Landesgerichts Trier unwirksam (OLG Koblenz v. 7.1.1986, Az.: 4 WER 720/85 ; LG Trier v. 15.10.2007, Az.: 11 O 258/07).
Auch wenn der Wohnraum zuvor gefördert wurde, darf ein Mietausfallwagnis nicht mehr zusätzlich verlangt werden, wenn diese Förderung ausgelaufen ist.
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Das finde ich grob ungerecht gegenüber Vermietern auf dem freien Wohnungsmarkt.. Schließlich ist es eher selten, dass man nahtlos die Wohnung weitervermieten kann.
Hier sollten mal die Vermieterverbände tätig werden, von denen hört man ja gar nichts.
D.S.
Es kann bei jedem mal etwas dazwischen kommen.
Und die Verdienste heutzutage darüber brauch man nicht zu diskutieren….
Wir ( mein Mann, unser Sohn und ich ) 3 Personen Haushalt. Leben in einer 4 Raumwohnung mit 70 Quadratmeter. Zahlen warm jeden Monat 540,00 Euro.
Wir haben feste Einnahmen.
Unsere Miete zahlen wir Rückwirkend. Denn Gehälter werden auch Rückwirkend gezahlt.
Zitat: „Unsere Miete zahlen wir rückwirkend“ (klein geschrieben)
Ein ‚Glücksfall‘; denn Miete ist bis zum 3.Werktag des Mietmonats im Voraus zu bezahlen
Ich ziehe aus meiner Genossenschaftswohnung in 3
Monaten aus.Ich zahlte 19 Jahre ca 12 Euro jeden Monat für
Ein Mietausfallwagnis,ich habe keine Mietrückstände,ich
werde meine Wohnung renoviert übergeben.
Meine Genossenschaftsanteile erhalte ich zurück.
Bekomme ich auch das Geld für das Mietausfallwagnis
zurück?
Mit frdl.Gruss B. R.