Eigenbedarf für die Zweitwohnung anmelden – wann und wie ist das möglich
Eigenbedarf für eine Zweitwohnung kann ein sehr kontroverses Thema sein. Die Rechtsprechung ist in diesem Fall jedoch eindeutig. Dennoch fragen sich viele, wenn sie mit diesem Thema konfrontiert werden, was als Eigenbedarf gewertet wird und welche Möglichkeiten Vermieter oder Mieter in diesem Fall haben.
Kann der Vermieter für die Zweitwohnung den Mietern kündigen und Eigenbedarf nach dem Kauf der vermieteten Immobilie anmelden? Was muss beachtet werden und gelten andere Kündigungsfristen? Ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam, wenn die Wohnung nur eine Zweitwohnung sein soll? Diese Fragen sollen in diesem Ratgeber nachfolgend behandelt und geklärt werden.
Das Wichtigste zum Eigenbedarf bei einer Zweitwohnung
Ja, liegt ein berechtigtes Interesse vor, ist eine Eigenbedarfskündigung auch für eine Zweitwohnung möglich.
Ja, auch hier gelten die Vorschriften des § 573 BGB. Werden diese nicht erfühlt und kann der Bedarf nicht begründet werden, ist eine Kündigung in der Regel nicht zulässig.
Es müssen keine besonderen Fristen beachtet werden. Die geltenden Kündigungsfristen sind auch für eine Eigenbedarfskündigung bei einer Zweitwohnung gesetzlich vorgeschrieben oder im Mietvertrag festgehalten.
Inhalt
Zweitwohnung – Eigenbedarf anmelden und Fristen wahren
Gemäß des § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der die Wohnung für sich, seine Familie oder Haushaltsangehörige benötigt. Die Wohnung muss jedoch weiterhin als Wohnung genutzt werden. Wird eine Eigenbedarfskündigung für eine Zweitwohnung mit der Nutzung als Gewerbeeinheit begründet ist die Kündigung unwirksam.
Die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung reicht jedoch als Begründung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus. Nach aktueller Rechtsprechung ist die Einrichtung des Lebensmittelpunktes in der betroffenen Wohnung nicht mehr Voraussetzung für die Anmeldung von Eigenbedarf.
Die Zweitwohnung muss jedoch an mehr als acht Tagen im Monat oder mindestens sechs Monate im Jahr genutzt werden. Diese zeitweilige Nutzung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus. Eine Zweitwohnung muss daher nicht Lebensmittelpunkt der benannten Bedarfsperson sein.
Auch der Fakt, dass ein Zweitwohnsitz zugelegt werden soll, reicht für die Begründung von Eigenbedarf aus. Die Zweitwohnung muss jedoch dann von der Bedarfsperson selbst genutzt und darf nicht an Dritte weiter vermietet werden. Die Kündigungsgründe müssen bereits im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar dargelegt sein.
Bei der Eigenbedarfskündigung für eine Zweitwohnung gelten die gleichen gesetzlichen Kündigungsfristen wie bei anderen Immobilien auch. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, wenn diese zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll. Die Kündigunsfrist verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre besteht.
Eigenbedarf für eine Zweitwohnung – rechtliche Grundlagen
Dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung einer Wohnung auch auf die Begründung der Nutzung als Zweitwohnsitz stützen kann, hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) bestätigt. In einem Beschluss vom 23.04.2014 weist das Gericht eine Verfassungsbeschwerde einer Mieterin zurück, die gegen die Eigenbedarfskündigung mit Begründung Zweitwohnung eingereicht wurde (BVerfG, Beschluss v. 23.4.2014, 1 BvR 2851/13).
Somit ist für die aktuelle Rechtsprechung die Anmeldung von Eigenbedarf für eine Zweitwohnung zulässig und reicht für die Begründung der Kündigung aus. Allerdings kann es auch hier, sollte es zum Widerspruch des Mieters kommen, Einzelfallprüfungen wie bei einer Anmeldung von Eigenbedarf für einen Hauptwohnsitz geben.
Das berechtigte Interesse des Vermieters, das bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 BGB zu beenden und den Wohnraum als Zweitwohnsitz zu nutzen, reicht als Grund für eine Ablehnung des Eigenbedarfs nicht aus. Dennoch ist es möglich, dass nach einem Widerspruch und bei einer eventuellen Verhandlung, das Gericht höhere Anforderungen für das Vorliegen von Eigenbedarf bei einer Zweitwohnung stellt.
So gibt es beispielsweise Entscheidungen bezüglich der Nähe zum Hauptwohnsitz und der Nutzungsdauer der Zweitwohnung. Der Eigenbedarf für die Zweitwohnung wurde durch Gerichte unter anderem abgelehnt, weil der Hauptwohnsitz zu nah oder gleich nah wie der Hauptwohnsitz am Arbeitsort lag. Auch wenn der Vermieter die betroffene Wohnung nur einmal in der Woche oder zur Übernachtung und während der Mittagspause nutzen will, ist der Eigenbedarf nicht berechtigt. Dagegen wird eine Nutzung von mindestens acht bis zehn Tagen im Monat als Begründung zugelassen, wenn dem Vermieter die ständige Nutzung eines Hotels nicht zugemutet werden kann.
Meist wird der Eigenbedarf von Gerichten dann anerkannt, wenn für den Vermieter erhebliche Nachteile durch eine Ablehnung entstehen würden und die vorgebrachten Gründe nachvollziehbar und vernünftig sind.
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Hallo, meine Enkelin wird in ca 2 Jahren an einem Ort ein mehrjähriges Studiu aufnehmen (der Studienbeginnstermin ist jetzt schon bekannt), an dem ich/meine Familie ein Haus mit Mietwohnungen hat. Die kleinste und preiswerteste Wohnung darin wird seit ca 10 Jahren von einer gesunden alleinstehenden Frau bewohnt. Laut kündigen nach Eigenbedarf MUSS der Bedarf schon vorliegen. Die Kündigungsfrist ist jedochhier 9 Monate. Damit könnten wir erst kündigen wenn das Studium begonnen hat, und der Einzug wäre dann 9 Monate + den Widerspruchsrechten der Mieter + der Überbeanspruchung der Gerichte eventuell nach 2-3Jahren, also am Ende des Studiums. Was sehe ich falsch?
Hallo, ich möchte meine 1 Zimmer-Wohnung als Zweitwohnung nutzen und das Mietverhältnis kündigen. Die Wohnungen liegen 130 km auseinander und ich benötige sie zur Pflege und Hilfe meiner Mutter, die einen eigenen Haushalt noch führt..und 15min entfernt wohnt ..dies ist an 8 bis 10 Tagn im Monat angedacht. Ist das so mögelich und Rechtssicherheit?
ich würde gern in einem Haus, das Eigentum meiner Eltern ist, eine Mietswohnung beziehen. Das fällt unter des Aspekt des Eigenbedarfs.
Meine Eltern würden aber trotzdem gern von mir Miete erhalten – da sie das Einkommen benötigen und das auch steuerlich von Vorteil ist.
Darf man nach einer Eigenbedarfskündigung mit der Bedarfsperson ein Mietverhältnis eingehen, oder bedeutet Eigenbedarf dass die Wohnung danach nicht an die Bedarfsperson vermietet werden darf?
Hallo,
Vor 15 Jahren haben wir eine große Wohnung gesucht, weil wir schon immer von zuhause gearbeitet haben und Familie gründen wollten. Wir haben zwei Wohnungen, die in einem Haus sind und untereinander liegen gemietet. Jetzt hat der Vermieter Eigenbedarf angemeldet, aber nur für eine Wohnung. Der Eigenbedarf ist von uns geprüft worden und ist gerechtfertigt. Seine Argumentation ist, dass die andere Wohnungen, die im Haus noch sind( 4 Wohnungen) gleiche qm Anzahl haben und deshalb ist es angemessen eine Wohnung von uns zu kündigen. Leider haben wir damals zwei Mietverträge abgeschlossen, weil die Wohnungen nicht mit einander verbunden sind. Wir nutzen aber beide Wohnungen als eine Wohnung. D.h mit der Kündigung bekommt der Vermieter zwei Wohnungen frei. Gibt es rechtlich eine Möglichkeit beide Wohnungen als eine zu sehen um die Argumentation des Vermieter zu kippen( doppelte qm Anzahl) . Danke schön
Hallo,
ich wohne seit 2,5 Jahren in Bayern und mein Mann hat eine Wohnung Nähe Köln die zur Zeit vermietet ist, ich selber fahre jeden Monat für ca. 5-6 Tagen nach Köln, können wir trotzdem wegen Eigenbedarf kündigen?
Liebe Grüße
Hallo,
ich wohne seit 7 Jahren und 10 Monaten im EG eines ursprünglich 2-Familienhauses. Mein Vermieter nutzt das OG als Büro für seine GmbH. Meine Miete entrichte ich an eine Gbr (extra für die Mietwohnung gegründet).
Nun hat er mir auf Eigenbedarf eines Gesellschafters gekündigt. Ohne Angabe weiterer Gründe. Das ist ein gestandener Mann mit Haus und Hof … der wird höchstens als ‚Zweitwohnsitz‘ seine Chance nutzen wollen, um mir zu kündigen.
Ich habe keine genauen Angaben des Eigenbedarfs erklärt bekommen und die Kündigungsfrist ist ein halbes Jahr.
Kann das ausreichen, um die Kündigung durchzubekommen? Ich gehe davon aus, dass er mich lediglich loswerden möchte. Eigenbedarf besteht definitiv nicht!
Viele Grüße
Wir wohnen in Dänemark, wir sind Dänen, und habe für cirka 12 jähre unser wohnung zu einen Deutschen bekannte vermietet. Jetzt möchten wir, und unser familie, gerne die wohnung selbst benutzen als Ferienwohnung. Kann aber nicht genau sagen wie oft wir die Wohnung benutzen werden, aber so ungefähr eine weekend jede monat und in unsere ferien 4 mahl in jahr.
Können wir die Mieter erkundigen?
Mfg. Chris
Hallo Chris S.,
besteht ein Nutzungsinteresse durch den Vermieter, kann Eigenbedarf möglich sein. Klären Sie am besten im Vorfeld ab, wie ausführlich Sie die Nutzung als Ferienwohnung begründen müssen. Hier kann Ihnen ein fachkundiger Anwalt behilflich sein.
Die Redaktion von mietrecht.com
Ich besitze im gleichen Mehrfamilienhaus 2 Wohnungen. Eine größere selbstgenutze Whg. und eine kleinere, seit 12 Jahren an den gleichen Mieter, vermietete.
Wir führen seit Jahren eine Wochenendehe und nun die Frage: kann ich für die vermiete Wohnung Eigenbedarf anmelden, wenn mein Mann in absehbarer Zeit von Seiten des Arbeitgebers heimatnah eingesetzt wird. Wir trauen uns beide nicht zu, künftig nur in einer Wohnung zu leben und wollen dafür die noch vermietete Wohnung mit nutzen.
Hallo G. Ma.,
kann der Eigenbedarf für Ihren Mann ausführlich und nachvollziehbar begründet werden, ist eine Kündigung möglich. Wir können allerdings rechtlich nicht beurteilen. ob dies bei Ihnen der Fall ist. Lassen Sie sich am besten rechtlich von einem fachkundigen Anwalt beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich habe einen befristeten Mietvertrag für 1 Jahr erhalten, mit der Begründung das sie dann vom (alleinstehenden) Vermieter als 2. Wohnsitz genutzt werden soll, dieser wohnt allerdings 15m entfernt im Nebenhaus. Sollte ich mich bereits nach einer anderen Wohnung umschauen, ist seine Eintragung im Mietvertrag bindend oder nichtig?
Hallo Cheveyo,
haben Sie einen befristeten Mietvertrag unterzeichnet, ist dieser in der Regel auch gültig und endet mit dem festgelegten Datum. Etwaige Verlängerungen müssen mit dem Vermieter vereinbart werden. Möchten Sie sich dazu rechtlich beraten lassen, kann Sie ein Mieteverein unterstützen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich wohne mit meiner Mieterin in einem Haus. Ich bin Oma geworden und hätte gerne zusätzliche Räume, damit Tochter und Enkel genug Platz zum Übernachten haben und müsste der Mieterin folglich zwecks Eigenbedarf kündigen. Gibt es dazu Vergleichsfälle?
Schöne Grüße
Monika
Hallo Monika,
Vergleichsfälle können wir nicht anführen, da wir keine Rechtsberatung anbieten. Besprechen Sie das am besten mit einem fachkundigen Anwalt.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo!
Wie lange darf die Wohnung dann nicht vermietet werden, wenn man dem Mieter wegen Zweitwohnung für Eigenbedarf gekündigt hat?
Danke und liebe Grüße,
Anne
Hallo Anne W.,
eine pauschale Aussage kann hier getroffen werden. Das ist je nach Einzelfall unterschiedlich. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt, dieser kann die rechtliche Lage einschätzen und Hinweise für das weitere Vorgehen geben.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
Ich würde gerne Eigenbedarf geltend machen, damit mein jüngerer Bruder bei meiner Mutter ausziehen kann. DIe Wohnung ist im selben Ort. Er würde die Wohnung wahrscheinlich 3 Tage pro Woche nutzen.
Wenn hier der Eigenbedarf greift, darf er dann ein Zimmer der Wohnung als WG untervermieten?
Vielen Dank
Hallo Ben,
in diesem besonderen Fall sollten Sie sich von einem Anwalt vor Ort beraten lassen. Wir können keine rechtliche Beratung oder Einschätzung anbieten. In der Regel muss der angemeldete Eigenbedarf in vollem Umfang nachweislich und nachvollziehbar vorliegen. Ob eine Untervermietung in dem Fall den Bedarf aufhebt, können wir nicht beurteilen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
wenn ich wegen dem Zweitwohnsitz kündige und neben den 8-10 Tagen Eigenbedarf im Monat ein paar Tage tagesweise zwischenvermiete, wäre das erlaubt?
Vielen Dank
MfG
Hallo Peter,
ein Eigenbedarf setzt üblicherweise voraus, dass der Vermieter bzw. Eigentümer die Wohnräume ausschließlich für sich selbst oder für Angehörige der Familie oder des Haushalts nutzt. Eine zeitweise Vermietung an andere ist in der Regel nicht zulässig. Hier sollten Sie sich von einem Anwalt eingehend rechtlich beraten lassen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
muß bei der Eigenbedarfskündigung explizit der Begriff Zweitwohnung verwendet werden oder reicht der Hinweis auf persönlichen Gründe die im familiären Bereich liegen zB Besuch oder Pflege der Eltern.
Anwesenheit bei Zweitwohnsitz: „. . . an mehr als acht Tagen im Monat oder wenigstens 6 Monate im Jahr“.
Wie wird im Falle eines Widerspruchs das Jahr gerechnet, zB ab Auszug der Mietpartei ? Wie wird die Entfernung des Erstwohnsitzes zum Zweitwohnsitz oder Fahrzeit rechnerisch miteinbezogen ? Spielt der finanzielle Aufwand der für die Fahrt benötigt wird eine Rolle ?
Wie muß eine Zweitwohnung bestückt sein, damit es als Wohnen anerkannt wird ?
Besten Dank für Ihre Bemühungen !
Hallo Holger,
in Deutschland müssen alle Gründe, die einen Eigenbedarf rechtfertigen explizit im Kündigungsschreiben angegeben werden. Soll der Wohnraum nur als Zweitwohnung verwendet werden, dann sollten Sie dies auch so mitteilen.So können Sie etwaigen Vorführen eines vorgetäuschten Bedarfs zuvorkommen und bereits von vornherein mitteilen, dass die Wohnung als Zweitwohnung genutzt werden soll.
Üblicherweise sollte die Entfernungen zur dieser Zweitwohnung keine Rolle spielen, kann jedoch bei einem Verfahren eventuell herangezogen werden. Auch der finanzielle Aufwand für eine Fahrt oder die Ausstattung der Wohnung sollten in der Regel keine Berücksichtigung für den eigentlichen Bedarf finden.
Im Zweifel ist es ratsam, wenn Sie sich an einen Anwalt wenden, der sich im deutschen Mietrecht auskennt und Sie entsprechend beraten kann.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ist es ein Härtefall, wenn sich ein Soldat bei Zugang der Kündigung im Ausland aufhält und dann ggf. dadurch nicht ausziehen kann? Das die Kündigung ausgesprochen werden soll ist bereits seit drei Monaten bekannt, also vor Abreise! Ist es einfacher dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, wenn dieser die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzt?
Hallo Martin,
in diesem Fall sollten Sie einen Anwalt konsultieren, da wir dies nicht beurteilen können.
Die Redaktion von mietrecht.com
Ist eine Eigenbedarfskündigung einer 1-Zimmerwohnung möglich, die man selber nur für Segelurlaube an einigen Wochenenden und dem Urlaub nutzen will? Ob dabei durchschnittlich 8 Tage pro Monat erreicht werden ist dabei aber nicht sicher.
Hallo Engelke,
sprechen Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, müssen die Gründe für den Bedarf bereits vorliegen. Eine sogenannte Voratskündigung für den eventuellen Fall, dass der benannte Eigenbedarf irgendwann vorliegt oder erricht wird, ist in der Regel nicht zulässig. Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob ihr Bedarfsgrund zulässig ist, wenden Sie am besten an einen Anwalt.
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Hallo,
Können Sie mir bitte eine Quelle für die Nutzungsdauer von mindestens 6 Monaten im Jahr nennen?
Ein Urteil oder eine Kommentarstelle.
Mit freundlichen Grüßen und verbindlichstem Dank
J. Fröse
Hallo J. Fröse,
bezüglich der Anmeldung von Eigenbedarf für eine Zweitwohnung und der Nutzungsdauer können Sie sich zum Beispiel folgende Urteile ansehen:
Bundesverfassungsgericht, Beschl. vom 23. April 2014 – 1 BvR 2851/13
LG Berlin, Urteil vom 22. August 2013 – 67 S 121/12
Zudem kommt bei einer Zweitwohnung auch die Regelung der Wohnungsmeldung gemäß § 27 Abs. 2 BMG zum Tragen.
Die Redaktion von mietrecht.com