Wie und wann kann man Eigenbedarf anmelden?
Ein Vermieter möchte Eigenbedarf anmelden, da er den Wohnraum selbst nutzen will. Für die dann notwendige Kündigung müssen bestimmte Anforderungen und Formalien beachtet werden. Fehler im Kündigungsschreiben oder bei der Begründung des Eigenbedarfs können zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
Vermieter sollten sich daher vor dem Erstellen und Übergeben der Eigenbedarfskündigung mit den Gegebenheiten und Anforderungen vertraut machen. Auch die betroffenen Mieter sollten sich über die Voraussetzungen informieren, sodass sie die Kündigung auf Ihre Richtigkeit prüfen können. Welche Rechte haben Vermieter beim Eigenbedarf, welche Mieter?
Das Wichtigste zur Anmeldung von Eigenbedarf
Ja, der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein Vermieter nur bei einem berechtigtes Interesse eine solche Kündigung aussprechen darf.
Grundsätzlich kann nur der Vermieter Eigenbedarf anmelden und auch nur dann, wenn der Wohnraum zukünftig durch diesen oder enge Familien- bzw. Haushaltsangehörige genutzt werden soll.
Ja, die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten auch bei einer Eigenbedarfskündigung. Mehr zum Thema erfahren Sie hier.
Inhalt
Literatur zum Thema Eigenbedarf
Die Anmeldung von Eigenbedarf sowie die Kündigung diesbezüglich sind nach § 573 Abs.2 Nr.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. In diesem Paragraph wird die Ordentliche Kündigung durch den Vermieter behandelt.
Bezüglich der Eigenbedarfskündigung wird Folgendes festgelegt:
[…] (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […]
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]
Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt werden, kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Werden andere Gründe für die Kündigung des Mietverhältnisses aufgeführt, liegt kein Eigenbedarf vor. Der Paragraph schränkt auch den Personenkreis ein, der für die Anmeldung von Eigenbedarf herangezogen werden kann. Daher sollte der Vermieter vor der Kündigung prüfen, ob die von ihm gewählte Bedarfsperson zu diesem Personenkreis zählt. Tut sie das nicht, muss eine enge Beziehung zwischen ihr und dem Vermieter bestehen, damit dieser einen Eigenbedarf anmelden kann.
Zum Kreis der begünstigten Personen gehören außer dem Vermieter dessen nächsten Angehörigen. Hierzu zählen Kinder, Enkel, Schwiegerkinder, Eltern und Schwiegereltern sowie Großeltern. Zudem zählen auch Geschwister, Nichten und Neffen dazu. Ist der Verwandtschaftsgrad weiter entfernt, kommt es auf die persönliche Beziehung an und ob diese auch glaubhaft dargelegt werden kann.
Wann kann Eigenbedarf angemeldet werden?
Viele Vermieter fragen sich, wenn die Situation ansteht, oft: „Wann kann ich Eigenbedarf anmelden?“ Hierfür gibt es Anforderungen und Regeln, die beachtet werden müssen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eindeutige Urteile bezüglich der Eigenbedarfskündigung erlassen, an die sich Vermieter und Mieter halten sollten.
Ein Vermieter hat berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er den Wohnraum selbst oder für seine Familie benötigt. Kann der Vermieter eindeutige, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf oder die Nutzung durch eine Bedarfsperson angeben, ist diese Voraussetzung erfüllt. Der Vermieter oder die Bedarfsperson müssen sich hierfür nicht in einer Notlage befinden.
Das Nutzungsinteresse des Vermieters oder der Bedarfsperson muss sich allerdings auch realisieren lassen. Der Eigenbedarf ist zum Beispiel nachvollziehbar, wenn dem Vermieter in seiner Wohnung selbst gekündigt wurde oder die Bedarfsperson aufgrund von Familiengründung eigenen Wohnraum benötigt. Nicht nachvollziehbar wäre der Eigenbedarf, wenn eine pflegebedürftige Person in eine ungeeignete Wohnung einziehen soll, z.B. wenn diese keinen Fahrstuhl hat.
Will der Vermieter eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden, kann er das jeder Zeit tun, jedoch müssen die Gründe dargelegt werden und nachvollziehbar sein. Dies muss bereits im Kündigungsschreiben geschehen. Ein Kündigungsschreiben ohne Angaben von Gründen, egal ob es die Anmeldung von Eigenbedarf betrifft oder andere Kündigungsgründe entstanden sind, ist formell unwirksam. Ein Kündigungsschreiben muss die Gründe der Kündigung eindeutig aufzeigen.
Einige Vermieter versuchen mit vorgeschobenen Gründen einen Eigenbedarf anzumelden. Dies ist jedoch rechtswidrig und wird als Betrug gewertet. Darüber hinaus werden die Kündigungen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Der vorgetäuschte Eigenbedarf gilt als Vertragsverletzung. Daher ist der Mieter berechtigt, für den entstandenen Schaden durch Umzug, durch die Einrichtung der neuen Wohnung und durch eine höhere Miete Schadenersatz vom Vermieter zu verlangen.
Wann wird die Anmeldung von Eigenbedarf ausgeschlossen?
Ein Vermieter kann das Recht Eigenbedarf anzumelden auch verlieren. Dies kann der Fall sein, wenn er sich rechtsmissbräuchlich verhält. Dies wird zum Beispiel dann angenommen, wenn ein überhöhter Wohnbedarf angemeldet wird. Es ist dem Vermieter zwar selbst überlassen welchen Bedarf er für sich, seine Familie oder Haushaltsangehörige anmeldet, dennoch sieht die Rechtsprechung in manchen Fällen einen Grund dem Verlangen des Vermieters eine Grenze zu setzen.
So kann es sein, dass ein Vermieter für eine Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden will, als Bedarfsperson jedoch einen Schüler, Studenten oder Auszubildenden aufführt. Ist die Wohnung größer als 100 Quadratmeter, geht die Rechtsprechung in der Regel von einem überhöhten Wohnbedarf aus. In diesem Fall verliert der Vermieter sein Recht für die Wohnung Eigenbedarf anzumelden.
Ist im Haus oder der Wohnanlage des Vermieters eine andere Wohnung zum Zeitpunkt der Kündigung frei, kann ihm das als rechtsmissbräuchliches Verhalten ausgelegt werden. Und das in zweierlei Hinsicht. Würde der angemeldete Eigenbedarf auch durch die andere freie Wohnung gedeckt, wird die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung als missbräuchlich angesehen.
Darüber hinaus, muss der Vermieter dem Mieter eine vergleichbare, zum Zeitpunkt der Kündigung freie, Wohnung anbieten. Tut er dies nicht, kommt er seiner Anbietpflicht nicht nach. Somit ist die ausgesprochene Kündigung unwirksam. Die Wohnung muss allerding während der Kündigungsfrist frei sein oder frei werden. Steht sie erst nach dem Ende der Frist zur Verfügung, besteht keine Anbietpflicht.
Eigenbedarf anmelden: Welche Frist muss eingehalten werden?
Möchte der Vermieter das Haus oder die Wohnung für einen Eigenbedarf anmelden, muss eine Frist eingehalten werden. Er kann den Eigenbedarf immer anmelden, die Fristen für die Kündigung und Wohnungsräumung sind jedoch vorgegeben und sollten beachtet werden.
Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmelden will, darf dieser erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. War die Situation bereits bei Mietvertragsabschluss bekannt ohne, dass der Vermieter den Mieter darauf hingewiesen hat, kann er keinen Eigenbedarf anmelden. Der Vermieter verliert die Möglichkeit für diese Wohnung Eigenbedarf anzumelden.
Hier ist zu beachten, dass der Kündigungsausschluss nicht unbegrenzt gültig ist. Liegt der Mietbeginn fünf Jahre oder länger zurück, kann die Kündigung wegen Eigenbedarfs, der bei Vertragsabschluss erkennbar war, wieder zulässig sein. Fällt der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter umgehend darüber informieren.
Auch darf der Eigenbedarf nicht zu spät vorliegen, also nach Ablauf der Kündigungsfrist. Der Eigenbedarf muss bei Kündigungszustellung noch nicht bestehen, jedoch wenn das Mietverhältnis beendet ist. Unter Umständen, kann auch das absehbare Eintreten des Bedarfs in naher Zukunft für die Anmeldung von Eigenbedarf und die Kündigung ausreichen. Den Eigenbedarf „auf Vorrat“ anmelden ist jedoch nicht möglich. Denn wird der Bedarf damit begründet, dass er wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten wird, ist die Eigenbedarfskündigung nicht wirksam.
Will der Eigentümer Eigenbedarf anmelden, muss er auch hier gesetzliche Kündigungsfristen beachten. Diese Fristen sind im § 573 c des BGB dargelegt und müssen eingehalten werden.
Dieser Paragraph sagt zu den Kündigungsfristen Folgendes:
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Das heißt die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, wenn diese zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll. Die Kündigunsfrist verlängert sich jedoch um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre besteht. Daher muss der Vermieter mitunter eine Frist von bis zu neun Monaten beachten.
Wie zuvor erläutert, müssen die Kündigungsgründe im Schreiben mitgeteilt werden. Der Vermieter muss als darauf achten, wenn er einen Eigenbedarf anmelden will und zum nächstmöglichen Zeitpunkt die Kündigung aussprechen will, dass er das nur kann, wenn er die Gründe dem Mieter bis spätestens zum dritten Werktag des Monats mitteilt, von dem aus sich die Kündigunsfrist berechnet.
Der Mieter kann der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 574 Abs.1 BGB widersprechen und die Weiterführung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder andere Angehöriges seines Haushaltes eine übermäßige Härte bedeuten würde. Auch wenn das Interesse des Vermieters berechtigt ist, kann eine übermäßige Härte bedeuten, dass er dies nicht durchsetzen kann.
Auch in diesem Fall müssen Fristen eingehalten werden, denn der Mieter muss seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingereicht haben. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus formellen Gründen ablehnen.
Kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden nach einem Wohnungskauf oder Hauskauf von umgewandelten Immobilien?
Vermieter können einen Eigenbedarf nach einem Wohnungskauf anmelden. Er kann auch Eigenbedarf anmelden nach einem Hauskauf. Ein Sonderfall ist hier umgewandelter Wohnraum.
Wenn die Wohnungen im Haus vor dem Verkauf in Wohneigentum umgewandelt wurden, dann gilt es besondere Regelungen zu beachten. Wer eine umgewandelte Wohnung oder Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden möchte, ist zunächst an die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs.1 des BGB gebunden.
In diesem Paragraph wird Folgendes zu den Kündigungssperrfristen dargelegt:
1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Das heißt das Eigentümer, die vermietet Wohnungen kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, erst prüfen müssen, ob diese bereits vor Einzug des Mieters Wohneigentum waren oder erst nach Einzug umgewandelt wurden. Handelt es sich um umgewandelte Immobilien, kann erst nach einer Frist von drei Jahren oder länger Eigenbedarf angemeldet werden. Auch nach dem Kauf eines Hauses kann während dieser drei Jahre kein Eigenbedarf für den umgewandelten Wohnraum angemeldet oder wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Eigenbedarf:
- Hans Reinold Horst (Autor)
- WEIMARANER DOGS KALENDER 2017
- Product Dimensions: 30.5 x 30.2 x 0.5 cm
- 14 PAGES SQUARE WALL KALENDER
- Albrecht, Jana (Autor)
Letzte Aktualisierung am 24.04.2024 / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
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Hi,
Ich bin gerade auf der Suche nach einer Eigentumswohnung für meine Mutter und habe die Perfekte gefunden. Einziges Problem – sie ist vermietet, wir würden gerne Eigenbedarf anmelden und sie so schnell wie möglich für uns nutzen. Der aktuelle Mieter ist seit 8 Jahren in dieser Immobilie (alleinerziehende Mutter mit Kind).
Mit welcher Kündigungsfrist müssen wir rechnen und welche rechtlichen-Hebel hat die Mieterin.
Danke im voraus.
Hallo,
mein Schwiegervater besitzt ein Haus, in dem seit über 20 Jahren Mieter wohnen, beide sind schon in Rente. Mein Freund und ich würden gerne in dieses Haus einziehen, da wir vorhaben, in den nächsten Jahren eine Familie zu gründen und somit auch näher an den Eltern und Schwiegereltern wohnen würden. (aktuell wohnen wir 70 km entfernt und arbeiten auch dort, die Mieten sind in dieser Gegend aber leider sehr hoch). Das Haus würde mein Schwiegervater irgendwann an meinen Freund überschreiben. Ist eine Eigenbedarfskündigung mit diesen Gründen zulässig?
Hallo liebes Mietrecht-Team,
ein sehr interesanter Artikel. Danke dafür.
Ich möchte mir gerne eine Wohnung in der selben Stadt kaufen, in der ich zurzeit in Miete wohne.
Nach dem Kauf der Wohnung, möchte ich den Mietern eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Habe ich es richtig verstanden, dass dies unter Hinweis auf die Eigennutzung der Wohnung möglich ist? Ich dachte bisher, dass neben diesem Grund auch eine ausführlichere Erklärung notwendig sei (kürzerer Weg in die Arbeit, größere Wohnung notwendig wg. Zusammenzug mit Partner, o.ä.). Leider kann ich keinen der Gründe liefern, da ich weder näher an meine Arbeitsstelle ziehe, noch die Wohnung größer ist.
Wäre die Kündigung trotzdem rechtens?
Ich bin auch wegen Eigenbedarf gekündigt worden . Ich wohne seit 8 Jahren in der Wohnung und habe den kompletten Garten neu angelegt , wer erstattet mir jetzt meine Ausgaben für Zäune , Bäume und Blumen?
Guten Tag.
Meine Frau und ich (zwei Kinder) haben vor, ein Haus zu kaufen welches eine kleine Anliegerwohnung hat. Diese ist derzeit vermietet und wir würden den Mietvertrag als Käufer übernehmen.
Nun hat die Wohnung, welche wir beziehen möchten, nur vier Zimmer und ich brauche als Lehrer auch ein Arbeitszimmer um meinen Unterricht vor- und nachzubereiten (die Hälfte meiner Arbeitszeit bin ich daheim). Reicht dieser Grund schon aus um Eigenbedarf anzumelden? Ich brauche unbedingt ein Arbeitszimmer aber das Bad + Küche würden nur rudimentär genutzt werden. Ist es zumutbar, dass man sein Arbeitszimmer im Wohn- oder Schlafzimmer einrichtet? Diese Situation habe ich jetzt und es ist eher suboptimal.
Auf der anderen Seite wäre die Frage ob ich nach § 573a BGB ein vereinfachtes Kündigungsrecht habe. Unsere Wohnung hat zwei Eingänge. Der Eingang des Innenhofes, wo wir jeden Tag die Fahrräder unterbringen werden, ist neben seinem Eingang in die separat zugängliche Wohnung. Er wohnt in keiner Doppelhaushälfte. Unser Küchenfenster ist im rechten Winkel zu seinem Wohnraum.
Ich möchte im Prinzip nur sicher gehen, dass ich auch ein Arbeitszimmer habe.
Vielen Dank.
Guten Morgen,
wir wohnen seit 17 Jahren in einem 6 Parteien-Haus. Zwei Wohnungen sind an die Töchter der Vermieter vermietet. Nun heißt es, dass irgendwann Eigenbedarf auf uns zukommen wird, da die Wohnungen der Töchter auf Dauer zu klein sein werden, wenn sie erst mal Familie und Kinder haben. Ist dies überhaupt möglich, da es noch die Wohnung des Großvaters gibt, der ja auch nicht ewig lebt und die Töchter ja bereits in diesem Haus leben?? Danke und Gruß!
Guten Tag,
Meine Eltern haben sich ein Haus gekauft, wo 2 Wohnungen sind. In einer der Wohnungen lebt an eine ältere Dame seit 39 Jahren. In der anderen Wohnung leben wir. Sobald die Dame nicht mehr in der Wohnung lebt wollte ich oben einziehen. Das Problem ist nur das die obere Etage saniert werden muss und die Dame nur Probleme bereitet und Pflege benötigt. Können wir eine Kündigung wegen Eigenbedarf und Sanierung schreiben? Der einzige Grund für Eigenbedarf ist nur das ich dort wohnen will, um nicht von meinen Eltern abhängig zu sein und dadurch das ich da wohnen werde, werden meine Eltern mehr Miete erhalten da die Dame jetzt nur 150€ (wegen dem Alten Mietvertrag) zahlt. Wäre ein Kündigungsschreiben mit den Gründen wirksam? Was soll in der Kündigung stehen damit diese nicht unwirksam wird?
Vielen Dank im Vorraus!!
Hallo Veronika,
bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtliche Beratung anbieten und daher nicht beurteilen, ob Ihre Gründe für den Eigenbedarf ausreichend sind. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt und klären Sie mit diesem das mögliche Vorgehen ab.
Ihr Team von mietrecht.com